家賃を下げずに空室を埋める5つの条件

みなさんこんにちは。ペイントアンバサダーの小椋です。このコロナ禍でしんどい体験や思いをしている方も沢山いると思います。なんとか国民みんなで力を合わせて乗り越えていけるように頑張っていきましょう。

さて、本日は不動産投資に関するお話です。

何故塗装屋さんが不動産投資のお話なのか？

実は職業柄、沢山の不動産オーナー様と関わらせていただきます。所有している物件の塗装工事やリノベーション工事、原状回復工事などのご依頼をいただくんですね。

もちろん全てがご希望に叶うご提案を出来る訳ではありませんが、弊社が施工させていただいた多くのお客様に空室が改善できた、入居者が増えたと喜んでいただいています。今回はそんなお話をしてみようと思いますので少しだけお付き合いくださいね。

僕は塗装屋さんなので、オーナーさんからは塗装工事のご依頼を一番多くいただきます。塗装工事と聞くとメンテナンス費用の中では最も高額な部類にも入りますし、出来ればやりたくないなと思っているオーナーさんも沢山いらっしゃるかと思います。

しかし建物の寿命を考えると小まめにメンテナンスしておいた方が間違いなく良いですし、やらなきゃいけないなとも考えていると思います。

ズバリ言いますと建物の寿命を延ばすために外装工事はするべきですし、建物の寿命が延びれば延びただけ家賃収入が増えます。

上の画像をご覧ください。

８所帯の新築アパートが平均８０％の入居率だとして、Aアパートは塗装工事を１０年毎に行い、Bアパートは新築後１５年たってから一度だけ行いました。Aアパートはこまめなメンテナンスが功を奏して４０年間現役で頑張ってくれたのに対して、Bアパートは３０年で建て替えが必要になってしまいました。どちらも最後まで収益を生んでくれましたが、最終的には３５４０万円の差が付きました。

これはあくまでシミュレーションです。新築後は客付きが良いですから満室がしばらく続くでしょうし、Ｂアパートにしてみると手を加えずに１度きりのメンテナンスで８０%の入居率をいじするのは難しいでしょう。実際にはその金額の差はもっと開くものと思います。

しかも建物が古くなって壊れていってしまうというのは変えようのない事実です。３０年で建物が古くなって住めなくなるというのは決して大げさではありません。このように考えてみると、外壁塗装工事はコストパフォーマンスに優れているメンテナンスという事が出来ます。

常に綺麗にしている物件は売却する際にも高値で売却できることが多いです。先程のAアパートですが、綺麗にメンテナンスしているおかげで４０年経ってもまだ現役で稼いでくれそうだけど、そろそろオーナー業も引退しようと思えば売却することだって可能です。

僕のお客様の中には、戸建て住宅ですが３００万円で購入した物件が塗装工事をした後に９００万円で売れた！と喜んでいただいたケースもありました。（僕がカラーデザインした物件です）売却する際にも綺麗にしておいた方が良い条件で交渉できる事が分かります。